פסק-דין בתיק עמ"נ 24314-06-11

1.       ערעור על החלטת ועדת הערר של מחוז תל אביב (להלן: " ועדת הערר") מיום 17.4.2011. וועדת הערר דחתה על הסף את ערר המערערת על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן (להלן: " הוועדה המקומית"), בעניין תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 ל חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: " החוק"), בשל ירידת ערך מקרקעי המערערת עקב אישור תמ"א 36/א' (להלן: " התמ"א" או " התוכנית"),

רקע עובדתי

2.       המערערת הייתה בזמנים הרלוונטיים לתובענה הבעלים של 3/5 מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6187 חלקה 443 ברמת גן, בהן נבנה פרוייקט בנייה של 6 בניינים בני 20 קומות (להלן: " המקרקעין"). המשיבה הפורמלית, הייתה באותה תקופה שותפתה של המערערת והבעלים של 2/5 הנותרים של המקרקעין.

ביום 5.5.2005 הגישה המערערת לוועדה המקומית " בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק" (נספח ג' לערעור), בשל אישור התמ"א אשר פורסמה ביום 30.5.2005 המתירה להתקין אנטנה סלולארית במקרקעין הסמוכים למקרקעי המערערת.      מכוח התמ"א הוצא היתר בנייה מס' 2003005 מיום 10.8.2004 (להלן: " ההיתר משנת 2004") להקמת אנטנה סלולארית סמוך לשטחי המערערת. המערערת טענה שהתמ"א שאיפשרה הקמת אנטנה זו גרמה לירידת ערך מקרקעיה, וצירפה לתביעתה חוות דעת שמאית מטעמה המעריכה את הפגיעה במקרקעיה ב- 100 מיליון ש"ח. מכוח היתר בנייה זה הוקמה בפועל אנטנה סלולארית חדשה עבור חב' פרטנר, פלאפון וסלקום, במקום אנטנה ישנה בגובה 30 מטר שהייתה קיימת במקום משנת 1997 (להלן: " התורן משנת 97").

לשיטת הוועדה המקומית, רק לאחר שהוקמה האנטנה על פי ההיתר משנת 2004, התברר לה שההיתר נוגד את הוראות תמ"א 36/א', ולכן החליטה הוועדה המקומית לבטל את ההיתר משנת 2004, ובמקום זאת לאפשר לחברות הסלולאריות להתקין את מתקניהן הסלולאריים על גבי התורן משנת 97. התורן משנת 97 הותקן לפי היתר בנייה מס' 11008, לפי תוכנית רג/340, עוד לפני שיצאה תמ"א 36א', שהסדירה את כל הנושא של אנטנות סלולאריות בארץ. ההיתר משנת 1997 התיר להקים במקום מתקן תקשורת זמני, ובפועל הוקמו עליו אנטנות סלולאריות. לצורך ביטול ההיתר השגוי משנת 2004, נתנה הוועדה המקומית ביום 21.4.2005 היתר חדש שמספרו 20050099 (להלן: " ההיתר משנת 2005"), ולפיו מותר להרוס את האנטנה הקודמת שנבנתה בניגוד לתמ"א, ובמקום זאת להגביה את האנטנה כפי שהיתה בשנת 1997 ב- 3 מטר (לגובה של 33 מטרים) ועל גביה להתקין את המתקנים הסלולאריים של 3 חברות הסלולר הנ"ל. בעקבות ההיתר משנת 2005 נהרסה האנטנה שנבנתה לפי ההיתר משנת 2004. הוועדה המקומית דחתה את תביעת המערערת לפיצויים מכוח סע' 197 לחוק, והמערערת הגישה ערעור על כך לוועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב.

וועדת הערר דחתה על הסף את ערר המערערת מאחר שסברה כי התביעה הייתה מבוססת על היתר הבנייה משנת 2004 שהוזכר בשמאות המערערת. כיוון שהיתר זה בוטל ע"י ההיתר משנת 2005 נשמט לדעת וועדת הערר הבסיס לתביעתה של המערערת. על החלט זו הגישה המערערת את הערעור דנן.

דיון

3.       השאלה המרכזית העומדת להכרעה בערעור היא פרשנותו של סעיף 197 לחוק.        האם התביעה לפיצויים מכוח הסעיף הנ"ל מתייחסת לפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מהתוכנית, כפי שגורסת המערערת, או שמא תביעת הפיצויים מתייחסת לפגיעה שנגרמה ע"י היתר הבנייה שהוצא מכוחה של התוכנית, אך התוכנית כשלעצמה אינה מצמיחה למערערת זכאות לפיצויים מכוח סעיף 197.

4. סע' 197 לחוק, שכותרתו " תביעת פיצויים", קובע:

                                    (ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

סע' 197 קובע איפוא מפורשות כי הזכאות לפיצויים היא למי " שנפגעו על ידי תוכנית".

הסעיף מוסיף וקובע כי הזכאות לפיצוי היא למי שהיה בעל הזכות במקרקעין        " ביום תחילתה של התוכנית".

סעיף 197(ב) מגביל את הגשת התביעה לפיצויים ל- 3 שנים " מיום תחילת תוקפה של התכנית".

מהמקובץ דלעיל עולה כי הזכאות לפיצוי מכוח סע' 197 הנ"ל סובבת סביב התוכנית הפוגעת, ואין כל אזכור בהוראות החוק להיתר הבנייה שהוצא מכוחה של התוכנית.

5.       מנוסח תביעתה של המערערת לועדה המקומית עולה כי המערערת תבעה את פיצוייה בשל הפגיעה שנגרמה מהתוכנית ולאו דוקא מההיתר. כך עולה מנוסח טופס הבקשה לתביעת פיצויים שהגישה המערערת למשיבה (נספח ג' לערעור). בתחילת הטופס צויין, בקטגוריה של " שם התוכנית":